Si tenemos previsto hacer cualquier tipo de obra de reforma en nuestra casa de Valencia, ya sea una reforma total de la vivienda o únicamente reformar el baño, tenemos que tener bien claro que será obligatorio siempre comunicar al ayuntamiento la obra que vamos a realizar, ya que en caso contrario estaremos expuestos a una sanción.

¿Qué tipos de licencia de obras existen?

En el Ayuntamiento de Valencia existen tres tipos de licencia de obras:

Comunicación previa: se trata de aquellas obras de escasa entidad como puede ser la reforma de una cocina o un baño. Se trata de obras que no pueden afectar ni a la estructura ni a la fachada del edificio , tampoco se puede ocupar la vía pública (ejemplo: contenedor de residuos) y el plazo máximo para terminarlas es de 3 meses.

Para tramitarla únicamente habría que presentar la instancia en la junta de distrito que corresponda la vivienda y pagar la tasa y el impuesto correspondiente.

Licencia de obras Tipo I: se dan varios supuestos para esta licencia de obras, los mas comunes son:
– Obras de nueva construcción.
– Obras de ampliación de edificaciones.
– Reformas que afecten a elementos estructurales.
– Demoliciones.
– Cambios de uso.
– Reformas en edificios catalogados/protegidos (ya sean en fachada o en el interior).

Licencia_de_obras_en_Valencia2Por lo general a la hora de reformar nuestra vivienda no se va a dar el caso de solicitar una licencia de obras Tipo I ya que se tratan de casos muy concretos. Aún así durante los últimos años me han llegado clientes con situaciones muy diversas que requerían este tipo de licencia. Por ejemplo un cambio de uso de una vivienda a un local mi cliente tenía una vivienda en planta baja y quería transformarlo en un local comercial para así darle mayor rentabilidad. Otro caso fue una reforma de una vivienda en un edificio protegido, donde debido al valor histórico del edificio es preciso que desde el Ayuntamiento velen por la conservación del edificio. Y otro caso fue la reforma de cuatro viviendas con redistribución de superficie, es decir mis clientes adquirieron cuatro viviendas de la misma planta del edificio y decidieron darle parte de una vivienda a otra y cambiaron las superficies originales de las viviendas. Es decir si quisiéramos “comprarle una habitación al vecino” tendríamos que solicitar una licencia de obras Tipo I.

Licencia_de_obras_en_Valencia3La tramitación de este tipo de licencias se gestiona desde el departamento de Licencias Urbanísticas que está situado en el Edificio Tabacalera en la calle Amadeo se Saboya nº11 de Valencia. En función del tipo de actuación se puede tramitar como Declaración Responsable, donde presentas la documentación y en ese mismo momento puedes comenzar las obras  o puede ser Licencia, en Tipo I se trata de la mayor parte delas veces y en este caso tocará esperar a que desde el Ayuntamiento concedan la licencia (actualmente tardan entre 6 y 8 meses).

 

Licencia de obras Tipo II: se trata de obras de menos entidad que las del tipo I y siempre en edificios no protegidos o catalogados. Se solicitaría esta licencia de obras cuando fuéramos a alterar la fachada en nuestra obra, es decir ya sea para una rehabilitación de fachada o ya sea porque vamos a cambiar las ventanas de nuestra vivienda. También será necesaria la licencia de obras tipo II cuando hagamos una redistribución de espacios.

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Ejemplo de redistribución de espacios en una vivienda.

Licencia_de_obras_en_Valencia10También será necesario solicitar una licencia de obras tipo II cuando queramos realizar obras de reforma en un local comercial que no altere la actividad existente. Por ejemplo si tengo un bar-restaurante y se ha quedado anticuado con el paso del tiempo y quiero renovarlos tendré que solicitar esta licencia de obra, en cambio si lo que hay en mi local es una tienda de ropa y quiero montar una casa de comidas para llevar se tendría que solicitar de otra forma diferente.

Al igual que en las licencias de Tipo I puede presentarse como Declaración Responsable o como Licencia y en este caso la tramitación mediante la Declaración Responsable es la más habitual, por lo que no habrá que esperar casi un año a que nos concedan la licencia de obras y comenzar la reforma de nuestra vivienda.

 

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Una rehabilitación de fachada no protegida está sujeta a Declaración Responsable de Obras Tipo II.

Este tipo de licencia de obras se tramita en cada junta municipal mediante el registro de entrada y según sea su tramitación se utilizará el impreso de licencia o el impreso de declaración responsable.

¿Cuanto tengo que pagar al ayuntamiento de Valencia para solicitar mi licencia de obras?

En la mayor parte de ayuntamientos y concretamente en el de Valencia se pagan dos conceptos diferentes a la hora de solicitar una licencia de obras:

Tasa por actuaciones urbanísticas: se trata de una cantidad fija que varía en intervalos en función del PEM (Presupuesto de Ejecución Material, que es la cantidad que nos va a costar llevar a cabo la obra). El mínimo a pagar de esta tasa es de 140,90 por un PEM de hasta 6010,12€.Esta tasa se paga antes de presentar la documentación en el ayuntamiento.

Impuesto sobre construcciones instalaciones y obras (conocido como ICIO): a diferencia de la tasa que se trata de una cantidad fija, el icio es un impuesto que se fija en un porcentaje del PEM, concretamente un 4%. Es decir el porcentaje que se paga es el mismo ya sea el presupuesto de 1000 euros o de 100.000 euros. Este impuesto se abona una vez obtenida la licencia de obra. Existen múltiples reducciones en función de la tipología de la obra (obras de rehabilitación, mejora de accesibilidad, reparaciones urgentes…)

Ejemplo 1: si quiero reformar un cuarto de baño y me va a costar 3000€. Pagaría 140,90€ de tasa y el 4% de lo presupuestado, que serían 120€ de icio, en total 260,90€.

Ejemplo 2: si voy a reformar completamente mi vivienda y tengo presupuestado 18.500 euros. Pagaría esta vez 253,54 de tasa (al ser un PEM mayor a 6010,12 €) y el 4% que en este caso serían 740€. En total por esta reforma integral se pagarían 993,54€.

Vale la pena pagar por nuestra licencia de obras ya que en el caso de no solicitarla y nos “pillase” el ayuntamiento entraríamos en un proceso de sanción administrativa que supondría una multa de 600€, además de tener que legalizar la obra sufriendo un gran retraso y tener pagar la tasa y el icio. Este tipo de sanciones son bastante habituales ya que en muchos casos son nuestros propios vecinos los que alertan y la Policía Municipal de barrio se percata si hay una obra en sus rondas habituales, sobretodo cuando se sustituyen ventanas.

¿Cuando es necesario un proyecto o un informe de un arquitecto técnico o arquitecto para solicitar una licencia de obras?

En función de cada tipo de licencia de obras nos podrán requerir algún tipo de documento técnico suscrito por un arquitecto o arquitecto técnico  ya sea un certificado, un proyecto de reforma, un informe… Por lo general en cada tipo de licencia de obras lo que nos solicitarán es lo siguiente:

Comunicación previa: nunca, en este tipo de obras no hace falta pero si que sería interesante la opinión de un arquitecto técnico en determinadas situaciones con el fin de ahorrar costes.

Licencia de obras Tipo I: en este tipo de licencia de obras SIEMPRE será necesaria la presencia de un técnico que podrá ser arquitecto técnico en la mayor parte de los casos y arquitecto cuando se vea afectada la estructura del inmueble.

Licencia de obras Tipo II: en función del tipo de obra se solicitará un documento técnico o proyecto. En el caso de rehabilitación de fachadas siempre es preciso un técnico que puede ser aparejador o arquitecto técnico que elabore el proyecto, certifique el andamio, el estudio de seguridad y salud y también podrá llevar a cabo la dirección de obra.

Pero en el caso de reformas en viviendas no siempre es necesario contar con un técnico, los casos más habituales en los que podremos contar con un arquitecto técnico son:
– Proyecto: en el caso que se haga una redistribución de espacios.
– Certificado técnico: justificando que no se altera la estructura del edificio en el caso de tirar tabiques.
– Certificado de seguridad: si se coloca un pavimento encima de otro.
– Esquema técnico justificativo: al igual que el proyecto es preciso si se efectúa una redistribución de espacios dentro de una vivienda.

Por lo general siempre es bueno contar con la opinión de un técnico a la hora de realizar una reforma en la vivienda ya sea de gran envergadura o sea muy a pequeña escala. El tener un arquitecto técnico que tramite tu licencia de obras te dará seguridad y te evitará problemas. Además aunque pueda parecer un gasto extra el tener a una persona de confianza y objetiva al frente de tu reforma te hará ahorrar dinero y te librará de posibles disputas que te pueda crear la constructora. Tener a un arquitecto técnico al cargo de tu licencia de obras es la mejor opción que puedes tener.

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